こんにちは。現在、住宅ローンを返済完了したしんごです。
私の場合、「 金利 」は変動金利と固定金利で分割してローンを組んでいました。「 返済方法 」は、固定は元金均等返済、変動は元利均等返済で契約をしています。
変動と固定は言葉通りで理解しやすいんですが、返済方法の元利とか元金とかがわかりにくいですよね。変動金利のローンについて返済方式を見直したときに学んできたことと、金利の今後についてまとめます。
元金均等と元利均等はどちらがお得？
結論から言うと、借りる人次第となるので、一概にどちらがお得!! とは言い切れません。元金と元利の違いは「 住宅金融支援機構 」さんのページを見るとわかりやすいです。
よく見るグラフだと元金均等の方が返済総額が小さいのでお得なようにも見えます。変動金利の場合、半年おきに金利見直しが入ります。変動なので。。。
そのときに今の月々の返済額が大幅に変わるのが元金均等です。元利均等はある一定の返済額を越えないようにするルールがあるので、月々の返済に苦労しないようにできています。
ただ、その一定額越えないようにしているルールのしわ寄せが最後には来るんですけどね。。。
どのようにローンを返済していくか、しっかりとライフプランを立てる必要がありますね。
私はローンの大半を固定金利元金にしてます。金利は変動より高いですが返済計画はかなり立てやすくわかりやすいです。
返済方式は途中でも変えられる！
どこの銀行でもそうなのかはご自身の銀行にてご確認をお願いします。一般的にはこのようです。
◯ 元利均等⇒元金均等
× 元金均等⇒元利均等
◯の方はもともとよりも返済額が減ります。それが理由で、住宅ローンの保証会社にとってはリスクは減るので、対応してくれる場合が多いそうです。
×の方は返済額が増えることになるので、保証会社のリスクが増してしまうことから変更できないということでした。
元利均等は毎月の返済額が一定なので返済計画は立てやすいですが、月々の返済額の内訳が見えないのが不安でもありますね。
返済方式変更が可能な場合、以下の手数料が発生します。
- 変更手数料（約5,000円）
- 印紙代（約300円）
あとは変更に伴って、保証会社からのキャッシュバックもあります。
今後の金利のゆくえ
やっぱり気になるのが今後の金利のゆくえ。このままなら元利均等でも良いですが、元金均等で元金をたくさん先に返済してしまえば、多少金利が上がっても怖くないですね。
銀行側も今後については確かなことは言えないので、現状を教えてくれました。
住宅ローンの金利は国債（国の借金）の金利と深い関係があります。
日本は低金利政策をとっていますが、日本の国債を日本銀行がせっせと購入しているから実現できているのです。
ただ、この方法は苦肉の策であり、しかなたくやっていることらしいです。いつかは破綻が来ます。
そうなったとき、日本の国債は、国民や外国、海外投資家に買ってもらう必要があります。国債が低金利だと誰も買わないですよね？
そうなると金利は上げるしかない。上げると住宅ローンの金利も上がるという仕組みです。いつ、この時が来るかはわかりません。今後の経済の動きから目が離せませんね。
私はこうなったときは、変動分も固定に変えます。あとはタイミングですね。
まとめ
住宅ローンの返済方式から今後の金利のゆくえについてまとめました。
「今が良ければ良い」でローンを組むと危ないですね。今後がどうなるのかも考えながらローン選び、見直しをしたいですね。
今後、経済のゆくえについても、このブログでお伝えしていきます！
